Sviluppo di progetti · Fase I / IV
Avvio
Fase I: Avvio – idea, capitale, sito
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Che cosa deve nascere?
L’idea descrive l’utilizzo o il fabbisogno. Cambia molto a seconda del committente.
- Privati
Di solito l’idea è già chiara: la propria casa o l’appartamento in proprietà. Traduciamo desideri e fabbisogno di spazi in un programma chiaro.
- PMI / imprenditori
All’inizio c’è il fabbisogno aziendale di superfici e volume per produzione, magazzino o uffici. Ne ricaviamo il programma degli spazi e i requisiti per il sito.
- Investitori istituzionali
Serve un utilizzo richiesto dal mercato e adatto al portafoglio. Con analisi di mercato e della domanda affiniamo l’idea per immobili residenziali, commerciali o logistici.
Come viene finanziato il progetto?
Senza un finanziamento sicuro ogni idea resta sulla carta. Le domande che contano dipendono dal committente.
- Privati
Il capitale si organizza con mezzi propri e ipoteca. Una stima dei costi precoce mostra che cosa è sostenibile.
- PMI / imprenditori
L’investimento deve essere coerente con il piano aziendale. Mostriamo presto i costi d’investimento, così la scelta tra costruire, comprare o affittare si basa sui fatti.
- Investitori istituzionali
Spesso il capitale cerca un’idea e un sito adatti. Un primo approccio d’investimento sintetico confronta costi d’investimento e ricavi e verifica gli obiettivi di rendimento.
Dove può nascere il progetto?
Il sito determina ciò che è possibile: piano delle zone, indice di sfruttamento, urbanizzazione, posizione e domanda.
- Privati
Di solito il sito si cerca quando idea e capitale sono chiari. Verifichiamo se il terreno è adatto al progetto e che cosa vi si può costruire.
- PMI / imprenditori
Sono determinanti la conformità alla zona, buoni collegamenti, la disponibilità di personale qualificato e riserve di superficie per futuri ampliamenti. Verifichiamo per tempo se l’utilizzo aziendale previsto può essere autorizzato sul sito.
- Investitori istituzionali
Posizione e affitti ottenibili decidono il rendimento. Esaminiamo potenziale e disponibilità del terreno e chiariamo come assicurarlo.
Come procediamo:
- Analisi di mercato, sito e domanda.
- Definizione dell’obiettivo del progetto e primo approccio d’investimento sintetico.
- Verifica dell’acquisizione del terreno.
All’inizio di ogni sviluppo immobiliare c’è un’idea (utilizzo) o un fabbisogno (superfici/volume). Nella fase di avvio si tratta di trovare il sito adatto e capitale sufficiente. Questi tre fattori – idea/fabbisogno, sito e capitale – possono influenzarsi a vicenda: a volte il capitale cerca un’idea e un sito adatti, a volte esistono già idea e sito, ma manca il capitale.
Nei progetti privati, come una casa di proprietà, il percorso è di solito più chiaro: l’idea è definita, il capitale viene organizzato e poi si cerca un sito adatto.
Il progetto è sostenibile? Decidono tre punti.
Nello sviluppo professionale di immobili a reddito, l’idea viene elaborata concretamente già nella fase di avvio. Tre punti hanno un ruolo centrale – solo quando tutti e tre tornano vale la pena passare alla progettazione.
- 1
Analisi del potenziale
Cosa si può realizzare sul terreno? Per gli edifici residenziali determiniamo in modo sintetico la superficie e il numero di appartamenti possibili; per gli edifici commerciali i tipi di utilizzo possibili e il potenziale di locazione.
- 2
Calcolo dei costi d’investimento e dei ricavi
Il progetto è redditizio? Un primo calcolo sintetico confronta i costi d’investimento con i ricavi attesi (ad es. affitti). Mostra se il progetto è economicamente sensato e realizzabile.
- 3
Acquisizione del terreno
Il terreno è disponibile? Verifichiamo se è adatto al progetto previsto e se può essere assicurato. In caso contrario non vale la pena proseguire.
Soprattutto per gli immobili in locazione, già nella fase di avvio può emergere che il progetto non è sostenibile – ad esempio se gli affitti necessari non sono realizzabili nel luogo. In tal caso si può valutare come alternativa, tra l’altro, lo sviluppo di proprietà per piani.
Le altre fasi
Progettazione
Sulla base dello studio di fattibilità sviluppiamo un concetto architettonico globale che, approfondito con i progettisti specialisti, diventa un progetto pronto per la costruzione, domanda di costruzione inclusa.
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Realizzazione
Realizziamo il tuo progetto con una gestione professionale della costruzione, scegliendo con flessibilità il modello organizzativo adatto – dal progettista generale all’impresa totale.
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Commercializzazione
Accompagniamo investitori privati e istituzionali dal posizionamento fino alla conclusione della vendita, gestendo l’intero processo di commercializzazione o di transazione.
Scopri di piùParliamo del tuo progetto.
Contatta Realest Architekten – accompagniamo i committenti dalla prima idea fino alla realizzazione e ci consideriamo un partner affidabile, alla pari.
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