Développement de projets · Phase I / IV
Initiation
Phase I : Initiation – idée, capital, site
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Que doit-on construire ?
L’idée décrit l’utilisation ou le besoin. Elle diffère beaucoup selon le maître d’ouvrage.
- Particuliers
L’idée est le plus souvent déjà fixée : sa propre maison ou son appartement en PPE. Nous traduisons envies et besoins en surfaces en un programme clair.
- PME / entrepreneurs
Au départ, il y a le besoin de l’entreprise en surfaces et en volume pour la production, le stockage ou les bureaux. Nous en déduisons le programme des locaux et les exigences envers le site.
- Investisseurs institutionnels
Il faut une utilisation demandée par le marché et adaptée au portefeuille. Par des analyses du marché et de la demande, nous affinons l’idée pour des immeubles d’habitation, commerciaux ou logistiques.
Comment le projet est-il financé ?
Sans financement assuré, toute idée reste sur le papier. Les questions qui comptent dépendent du maître d’ouvrage.
- Particuliers
Le capital est réuni par les fonds propres et l’hypothèque. Une estimation des coûts précoce montre ce qui est supportable.
- PME / entrepreneurs
L’investissement doit correspondre au plan d’affaires. Nous montrons tôt les coûts d’investissement, afin que le choix entre construire, acheter ou louer repose sur des faits.
- Investisseurs institutionnels
Souvent, le capital cherche une idée et un site adaptés. Une première approche d’investissement synthétique compare coûts d’investissement et revenus et vérifie les objectifs de rendement.
Où le projet peut-il voir le jour ?
Le site détermine ce qui est possible : zonage, indice d’utilisation, desserte, situation et demande.
- Particuliers
Le site est le plus souvent recherché une fois l’idée et le capital clarifiés. Nous vérifions si le terrain correspond au projet et ce qui peut y être construit.
- PME / entrepreneurs
Les facteurs déterminants sont la conformité à la zone, une bonne desserte, la disponibilité de main-d’œuvre qualifiée et des réserves de terrain pour de futures extensions. Nous vérifions tôt si l’utilisation prévue peut être autorisée sur le site.
- Investisseurs institutionnels
La situation et les loyers réalisables déterminent le rendement. Nous examinons le potentiel et la disponibilité du terrain et clarifions comment le sécuriser.
Notre démarche :
- Analyse du marché, du site et de la demande.
- Définition de l’objectif du projet et première approche d’investissement synthétique.
- Clarification de la sécurisation du terrain.
Tout développement de projet immobilier commence par une idée (utilisation) ou un besoin (surfaces/volume). L’initiation du projet consiste à trouver pour cela le bon site et suffisamment de capital. Ces trois facteurs – idée/besoin, site et capital – peuvent s’influencer mutuellement : parfois, le capital cherche une idée et un site adaptés, parfois l’idée et le site existent déjà, mais le capital manque.
Pour les projets privés comme une maison individuelle, le déroulement est généralement plus clair : l’idée est arrêtée, le capital est organisé, puis on recherche un site adapté.
Le projet est-il viable ? Trois points décident.
Dans le développement professionnel d’immeubles de rendement, l’idée est élaborée concrètement dès l’initiation. Trois points y jouent le rôle central – ce n’est que lorsque les trois sont réunis que le passage à la planification se justifie.
- 1
Analyse du potentiel
Que peut-on réaliser sur le terrain ? Pour les logements, nous déterminons de manière synthétique la surface et le nombre de logements possibles ; pour les bâtiments commerciaux, les types d’utilisation possibles et le potentiel locatif.
- 2
Calcul des coûts d’investissement et des revenus
Le projet est-il rentable ? Un premier calcul synthétique compare les coûts d’investissement aux revenus attendus (p. ex. loyers). Il montre si le projet est économiquement judicieux et réalisable.
- 3
Sécurisation du terrain
Le terrain est-il disponible ? Nous vérifions s’il est adapté au projet prévu et s’il peut être sécurisé. Si ce n’est pas le cas, il ne vaut pas la peine de poursuivre le projet.
Pour les immeubles locatifs en particulier, il peut apparaître dès la phase d’initiation que le projet n’est pas viable – par exemple si les loyers nécessaires ne sont pas réalisables sur le site. Dans ce cas, le développement de propriété par étages, entre autres, peut être étudié comme alternative.
Les autres phases
Planification
Sur la base de l’étude de faisabilité, nous développons un concept architectural global qui, approfondi avec les ingénieurs spécialisés, devient un projet prêt à construire, demande de permis incluse.
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Réalisation
Nous réalisons ton projet grâce à une gestion de construction professionnelle, en choisissant avec souplesse le modèle d’organisation adapté – du planificateur général à l’entreprise totale.
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Commercialisation
Nous accompagnons investisseurs privés et institutionnels du positionnement jusqu’à la conclusion de la vente, en pilotant l’ensemble du processus de commercialisation ou de transaction.
En savoir plusParlons de ton projet.
Contacte Realest Architekten – nous accompagnons les maîtres d’ouvrage de la première idée jusqu’à la réalisation et nous voyons comme un partenaire fiable, d’égal à égal.
- E-maildaniel.schwarzentrub@realest-architekten.ch
- Téléphone+41 56 485 87 06
- AdresseWerkstrasse 7, 5608 Stetten AG
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